La négociation immobilière constitue tout un art dont la maîtrise n’est pas donnée à tout le monde. Il faut réussir à identifier les points forts et les points faibles du logement afin de voir si une marge de manœuvre est possible avant d’acheter un bien. L’état du logement, le prix au mètre carré, le montant des charges sont autant de leviers à actionner au bon moment et avec finesse. Dans les zones tendues comme Paris et la Petite Couronne, négocier s’avère compliqué voire quasiment impossible, car vous êtes confronté à une concurrence redoutable. Le chasseur immobilier sera alors votre meilleur atout ! Il vous apporte son expertise et négocie pour vous le bien convoité au prix juste.
La prise de température du marché immobilier
Le premier élément au sein des annonces immobilières que l’on repère est le prix. Pour savoir si le bien est au bon prix ou s’il est sur-évalué, une étude minutieuse du marché immobilier s’impose. Le prix au m2, l’orientation de logement, le type de bien immobilier (maison ou appartement), l’étage, la superficie sont autant d’éléments qui pèsent dans la balance. N’hésitez pas à vous renseigner sur le prix de la mise vente d’un bien immobilier similaire dans le quartier ou en consultant notre baromètre. Cela vous aidera à établir une fourchette de prix d’achat et savoir si le montant demandé pour le logement désiré est justifié.
La carte du relationnel
En tant qu’acquéreur, nouer un lien de proximité avec le vendeur ou l’agent immobilier est important. Votre sens du relationnel peut vous aider à obtenir éventuellement un rabais mais surtout à obtenir un max d’infos : le nombre d’acheteurs en lice, la date de mise sur le marché du bien ou encore les raisons de la revente (séparation, mutation dans une autre région, achat d’un bien immobilier plus grand ou plus petit). Grâce à ces différents éléments, vous pourrez mieux vous positionner par rapport à vos concurrents ou savoir si le vendeur est plus ou moins pressé de vendre. Dans le cas où vous n’êtes pas à l’aise de demander, ne vous forcez pas. Votre chasseur d’appartements prend le relais. Il parle le même langage que les agents immobiliers et il a su au fil des années développer un réseau professionnel solide. Le chasseur sera donc en mesure de récupérer les renseignements avant la première visite.
Cette relation de confiance a un autre avantage important : faire passer votre dossier tout en haut de la pile. Les chances que votre offre d’achat soit acceptée sont ainsi multipliées.
Un bien immobilier en vente depuis plus de trois mois
Un logement, qui est proposé à la vente pendant un certain temps, peut éveiller la curiosité. Le vendeur en demande trop par rapport au prix du marché, le secteur géographique n’est pas très attractif ou alors l’ampleur des rénovations en a découragé plus d’un. Dans tous les cas, si le bien vous intéresse, il y a peut-être une carte à jouer. Vous pouvez formuler une offre inférieure au prix d’achat d’environ 10%, mais pas plus !
Les imperfections du logement
Un logement parfait n’existe pas, il y a toujours des améliorations possibles. Mais, certains défauts peuvent avoir une incidence sur les prix en votre faveur. Par exemple :
- Le manque de luminosité. L’orientation de l’appartement ou son emplacement (premier étage ou rez-de-chaussée) ne vous permet pas toujours de profiter d’un maximum de lumière naturelle.
- L’absence d’ascenseur. Habiter au 6ème étage, c’est agréable à condition qu’il y ait un ascenseur. Les courses, la promenade en poussette avec le bébé, le départ en vacances peuvent s’avérer sportifs.
- L’importance des travaux. Si une annonce mentionne “travaux à prévoir”, c’est à double tranchant. Le logement peut se être une très bonne affaire ou au contraire un gouffre financier. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un artisan ou un entrepreneur lors d’une des visites afin de chiffrer le montant des rénovations. Attention, les travaux relatifs à votre confort ne vous permettront pas de négocier le prix à la baisse.
A noter, l’agent immobilier en charge du mandat de vente tient généralement compte de ces éléments lorsqu’il évalue le prix du bien. La marge de négociation est par conséquent faible.
L’inspection des diagnostics immobiliers obligatoires
S’intéresser au dossier technique (DDT) peut se révéler une mine d’informations précieuses pour tenter de faire baisser les prix. Ces diagnostics immobiliers obligatoires mettent au jour un certain nombre d’anomalies comme des défaillances électriques, la présence de plomb ou encore des problèmes d’isolation thermique. Des remises aux normes seront à intégrer dans votre budget. Par ailleurs, l’étiquette énergétique vous donne un indice sur votre future consommation de chauffage (gaz ou électrique). La note F ou G, par exemple, vous signale que l’appartement ou la maison est très énergivore. Des travaux supplémentaires seront à prévoir pour diminuer notamment la note de chauffage.
Se fixer un budget à ne pas dépasser
Jusqu’à quel montant êtes-vous prêt à aller pour accéder à la propriété ? Avant de répondre, vous devez monter un plan de financement solide. Vous devez, pour cela, savoir comment vous allez financer votre projet immobilier : par un crédit immobilier et / ou un apport personnel. A travers une simulation de prêt, votre banquier vous communique le montant que vous pourrez mettre sur la table au moment de la signature du compromis de vente chez le notaire. Vous pouvez en parallèle consulter un courtier pour souscrire un emprunt à un taux d’intérêt intéressant. Le cap fixé, vous devez réussir à vous y tenir. Faire un coup de bluff n’est peut-être pas la meilleure tactique. Le vendeur accepte le plus souvent de vendre à la personne qui est capable de payer le logement comptant ou qui dispose d’un dossier solide.
À noter, que des frais de notaire et des honoraires pour le courtier vous seront demandés au moment la signature de l’acte authentique, en plus des éventuels frais d’agence et de chasse..