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Tout savoir avant d’acheter dans l’immobilier

Acheter un logement est une décision importante et demande une grande préparation à l’avance. Voici quelques conseils à prendre en considération dans vos projets immobiliers. 

Vous avez décidé de vous lancer dans la recherche d’un appartement ou d’une maison ? 

Acheter un bien immobilier pour la première fois, c’est une décision de vie. Cela implique de se poser plusieurs questions importantes afin d’éviter d’avoir de mauvaises surprises par la suite. 

1. Anticiper sa revente

L’une des premières questions à se poser est la durée pendant laquelle vous comptez garder votre logement. Considérez la possibilité de quitter votre appartement ou votre maison après quelques années et étudiez l’offre et la demande dans le secteur. 

Pensez aussi à vous renseigner sur le prix moyen du m² pour le type d’appartement ou de maison que vous souhaitez. Vous pouvez vous faire une idée lorsque vous effectuez vos études de marché. Cependant, il faut savoir que les prix réels des transactions sont souvent différents de ceux affichés sur les annonces. Chez Homexpress, nos chasseurs vous aident à y voir plus clair sur le prix réel de vente du bien !

En ayant pris connaissance de cela, vous pourrez avoir une idée plus claire sur les possibilités de transformer votre achat en investissement locatif ou de le revendre facilement dans le futur. 

Une fois que vous avez trouvé votre nouveau bien, vous pouvez déterminer quelles démarches entreprendre pour entrer dans la phase de négociation du prix du logement

2. Prévoir son budget

Si vous avez un projet d’achat immobilier, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre banque ou d’un courtier pour connaître exactement le montant et les conditions du prêt qui pourrait vous être accordé. En fonction de votre profil, de votre projet et votre apport, vous vous verrez proposer une durée de prêt plus ou moins longue, allant généralement de 15 à 25 ans. 

En plus de votre apport et de votre emprunt, il faut ajouter les frais supplémentaires du notaire (environ 7,5% pour les biens anciens), des éventuels travaux, et de frais d’agences.

Des taxes et des charges qui sont liées à l’acquisition d’un bien immobilier seront à prendre en compte dans vos comptes avant de vous positionner sur un achat : 

  • La taxe foncière : elle est à la charge du propriétaire, qu’il soit occupant ou non
  • La taxe d’habitation : elle est à la charge de la personne qui sera occupante au 1er janvier de l’année civile, qu’il s’agisse d’un propriétaire ou d’un locataire
  • Les charges de copropriété : si vous achetez un bien qui fait partie d’une copropriété, des charges courantes et des charges de travaux seront appelées tous les trimestres.
  • Les diverses charges liées à votre consommation personnelle, qu’il s’agisse de l’électricité, au gaz, à l’assurance, etc.

Si le bien se trouve dans une copropriété, n’oubliez pas de demander que l’on vous communique le montant des charges de copropriété ainsi qu’un document qui le justifie.

3. Emplacement et caractéristiques du bien

Quels sont les éléments essentiels pour vous ? Vous souhaitez un logement avec balcon, terrasse, parking, ascenseur ? Vous cherchez du neuf ou plutôt de l’ancien ? 

Si vous hésitiez à investir dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien, prenez en compte les différents choix de fiscalité existants. Cela changera évidemment les montants dont nous avons parlé sur les points précédents.

En revenant aux éléments essentiels, nous pouvons parler de la surface. Il existe différentes notions de « surface » en immobilier mais les plus importantes à distinguer sont les surfaces privatives (votre logement) et les surfaces communes (les parties communes de l’immeuble). Les plus importantes lors d’un achat immobilier sont la surface habitable et la surface « loi Carrez » qui est obligatoire pour les logements en copropriété. N’hésitez pas non plus à vérifier les dossiers du cadastre pour connaître en détail les limites de votre logement si vous souhaitez acheter une maison. 

Une fois les caractéristiques principales du logement définies, c’est le moment de réfléchir au lieu dans lequel vous désirez habiter. Pensez bien à étudier la zone et à déterminer les infrastructures environnantes : la proximité par rapport aux transports en commun, aux commerces, aux pharmacies ou aux écoles, etc. 

L’emplacement est l’un des critères primordiaux puisqu’il définira votre mode de vie mais c’est aussi l’élément qui donnera de la valeur et de l’attractivité à votre bien. 

Déterminez les possibles sources de nuisance : 

  • Si votre futur logement se trouve dans une copropriété, renseignez-vous auprès du règlement pour savoir si des commerces peuvent s’installer près de l’immeuble. 
  • Vous pouvez également consulter le Plan d’Occupation des Sols (POS) et le Plan Local d’Urbanisme (PLU) auprès de la mairie. Cela vous permettra de connaître les projets d’aménagements attendus dans le secteur.

Une autre caractéristique importante à vérifier est le règlement d’urbanisme. Si vous envisagez de faire des travaux dans votre logement, vous pouvez être amené à suivre certaines normes afin de garantir l’harmonie visuelle du quartier.

4. Etat du bien et travaux

Qui dit achat immobilier dit réalisation des travaux dans la plupart des cas ! N’oubliez pas de faire une estimation approximative du coût avant de continuer à faire une offre ou de signer une promesse de vente

N’hésitez pas à prendre contact avec des professionnels pour déterminer une liste de tout ce que vous souhaitez rénover et calculer le montant des travaux par rapport à la surface de l’appartement. Le coût d’une rénovation complète d’un appartement se situe en moyenne à 1200/m². Bien entendu, ce coût fluctuera en fonction des matériaux qui seront sélectionnés et des finitions attendues.

Dès votre première visite faites attention aux détails qui représentent un budget important et qui répondent à la fonction première du logement : cage d’escalier, toiture et plafonds, façade et murs, la chaudière, la plomberie, l’installation électrique. Gardez à l’esprit que selon le montant total des dépenses qui vont intervenir dans les prochaines années avec les travaux qui seront votés, vous pouvez renégocier le prix du bien avec le vendeur. 

Si vous voulez rendre l’espace plus confortable et mettre en place des travaux de rafraîchissement comme la peinture des murs, des plafonds ou le revêtement de sol, pensez à étudier le prix des matériaux que vous voulez utiliser. N’oubliez pas de noter la condition des murs à repeindre, l’état des portes, la nature du revêtement de sols, etc. Cela vous aidera aussi à déterminer un budget estimatif.  

Pensez bien à contacter le syndic et à apprendre plus sur les travaux qui sont envisagés dans la copropriété, car en fonction de la date de la décision des travaux, leur charge ne reviendra pas à la même personne :

  • Si des travaux ont été votés avant que vous signiez l’acte notarié, c’est à l’ancien propriétaire de payer pour ceux-ci. 
  • Si au contraire, ils sont votés plus tard lorsque vous serez propriétaire, ce sera à vous de payer. 

Prenez aussi en compte que si une Assemblée générale a lieu entre la signature de la promesse de vente et l’acte d’achat,  il existe deux autres possibles scénarios : 

  • Le vendeur vous notifie dans les règles (avec recommandé) qu’il va y avoir une assemblée générale et vous transmet ses pouvoirs de vote : dans ce cas là, le montant des travaux votés sera à votre charge alors même que vous n’êtes pas encore propriétaire.
  • Le vendeur ne vous notifie pas et ne vous donne pas de pouvoir : c’est donc l’acquéreur qui conserve son droit de vote et qui aura seul la charge des travaux votés.

Gardez à l’esprit que si votre projet de rénovation implique un changement dans la désignation des pièces, il vous faudra faire une demande à la copropriété en Assemblée générale.  Le syndic décide par la suite si les travaux sont autorisés. 

Renseignez-vous également sur la façon dont le logement est chauffé. Vérifiez les diagnostics énergétiques et à prendre en compte la nouvelle réglementation en vigueur depuis le 1er novembre 2021. On vous explique tout ce que vous devez savoir sur la Réglementation Thermique (RT2021) dans notre article « L’immobilier face à l’écologie ». Vous trouverez en plus les différentes normes, labels et certifications en vigueur pour vous assurer que votre futur logement est en règle avec la loi. 

Si des travaux ont déjà été réalisés, pensez à demander des éléments de preuve comme par exemple les factures et les assurances de l’entrepreneur. Souvenez-vous qu’une rénovation bien réalisée peut rendre le logement encore plus attractif et qu’en cas de revente, vous pourriez probablement profiter d’une plus-value importante. 

Pour terminer, nous vous conseillons de prendre en note toutes les questions que vous pouvez avoir pour vous assurer de ne rien oublier lors de vos visites. Il est également conseillé de visiter le logement à différentes heures de la journée et à différents moments de la semaine. Cela vous permettra de vérifier la luminosité, le bruit ou toute autre nuisances auxquelles vous pourriez vous exposer en achetant ce bien.